[51] PORADY | Artur Sośniak Radca prawny. Kancelaria Radców Prawnych Primo Lege Ossowski Kulesza Kuniewski spółka komandytowa [55 Rafał Mróz Z branżą hydrauli zną związany od ponad dziesięciu lat, zarówno jako instalator, jak i profesjonalny doradca ds. sprzedaży. Prowadzi bloga „Domowe Instalacje Hydrauliczne”. Oto krótkie podsumowanie, któremoże pomócwpodjęciudecyzji: Wentylacja grawitacyjna: qZalety: Prosta konstrukcja, brak potrzeby zasilania elektrycznego, cicha praca. qWady: Ograniczona kontrola nad przepływem powietrza, większe straty energii, trudność w utrzymaniu równomiernego przepływu powietrza. Wentylacja mechaniczna: qZalety: Skuteczny przepływ powietrza, możliwość regulacji i kontroli parametrów wentylacji, poprawa jakości powietrza wewnątrz budynku. qWady: Konieczność zasilania elektrycznego, koszty związane z instalacją i utrzymaniem systemu. Rekuperacja z odzyskiem ciepła: qZalety: Oszczędność energii, odzyskiwanie ciepła z powietrza wylotowego, poprawa efektywności energetycznej budynku. qWady: Wyższe koszty inwestycyjne, konieczność regularnego czyszczenia i konserwacji wymiennika ciepła. PODSUMOWANIE NTYLACJA MECHANICZNA – BUDOWA Wentylacja mechaniczna składa się z kilku kluczowych elementów, e współdziałają w celu zapewnienia skutecznego i efektywnego epływu powietrza wewnątrz budynku. Oto podstawowe elementy strukcyjne wentylacji mechanicznej. PIERWSZE PROJEKT INSTALACJI WENTYLACJI CHANICZNEJ Wloty powietrza. To otwory lub kratki umieszczone w odpowiednich miejscach w budynku, które służą do wprowadzania świeżego powietrza do systemu wentylacyjnego. Wloty powietrza mogą znajdować się w różnych pomieszczeniach, takich jak sypialnie, salon, uchnia czy łazienka, w zależności od potrzeb i wymagań. Wywiewy powietrza. Są to otwory lub kratki, które odprowadzają użyte powietrze z pomieszczeń do systemu wentylacyjnego. Wywiewy powietrza zlokalizowane są zwykle w łazienkach, kuchniach, pomieszczeniach gospodarczych, gdzie występuje większa ilość wilgoci, zapachów czy zanieczyszczeń. zewody wentylacyjne. To specjalne rury lub kanały, które prowadzą powietrze z wlotów do wywiewów. Przewody wentylacyjne mogą być wykonane z różnych materiałów, takich jak metal, twozywo sztuczne czy elastyczne rury. Ich rozmieszczenie i układ zaley od konkretnego projektu wentylacji. Wymieniacz ciepła: Jest to luczowy element w wentylacji mechanicznej z odzyskiem ciepła. Wymiennik ciepła (nazywany również rekuperatorem) odpowiada a transfer ciepła między strumieniami powietrza wylotowego i nawiewanego. Dzięki temu, ciepło z powietrza wylotowego jest odzykiwane i wykorzystywane do podgrzewania świeżego powietrza. ltry powietrza. Wentylacja mechaniczna wyposażona jest w filtry powietrza, które mają za zadanie usuwanie zanieczyszczeń, pyłów, alergenów i innych substancji szkodliwych dla zdrowia. Filtry ą umieszczane w odpowiednich miejscach w systemie wentylayjnym, zapewniając czyste i zdrowe powietrze wewnątrz budynku. Wentylatory. Wentylatory napędzane elektrycznie generują przepływ powietrza przez system wentylacyjny. Wentylatory umieszza się zarówno na wlocie, jak i na wylocie powietrza, w zależności od konkretnego układu wentylacji. NTYLACJAW DOMU – JAKĄWYBRAĆ? Podsumowując ten artykuł na temat wentylacji w domu, warto kreślić, że wybór odpowiedniego systemu wentylacyjnego zależy wielu czynników, w tym od preferencji, budżetu, charakterystyki ynku oraz lokalnych warunków. Ostateczny wybór powinien uwzględniać indywidualne potrzepreferencje. W przypadku nowych budynków lub gruntownych dernizacji, warto rozważyć zaawansowane rozwiązania, takie jak ntylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła, która zapewnia wysoką ajność i oszczędność energetyczną. Natomiast w przypadku niekich mieszkań lub budynków o mniejszych wymaganiach, wentya grawitacyjna może być wystarczającym rozwiązaniem. Niezależnie od wyboru, ważne jest regularne utrzymanie i czyszczesystemu wentylacyjnego, aby zapewnić jego skuteczne działanie owe warunki wewnątrz budynku. Konsultacja z profesjonalistą od tylacji może również pomóc w podjęciu optymalnej decyzji i dopaaniu systemu wentylacyjnego do konkretnych potrzeb i warunków. Natomiast co istotne, zmianie ulegnie możliwość wydania „wuzetki” w oparciu o plan ogólny gminy, a nie jak dotychczas kierując się wskazaniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Ma to kluczowe znaczenie, ponieważ dokument WZ będzie uzależniony od warunków uwzględnionych w planie ogólnym gminy, zatem na tak zwanych specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy i co isto ne, tylko w granicach tego obsz ru. Wynika to przede wszystkim z charakteru prawnego Planu ogólnego – stanowiącego akt prawa miejscowego. Jakie to może rodzić konsekwencje dla właściciel nieruchomości? W opinii wielu specjalistów znaczące, ponieważ kolejneWZ zawsze będą musiały być godne z warunkami określonymi w Planie Ogólnym, takimi jak np. przestrzeganie rozkładu zieleni publicznej czy odległość zabudowy mieszkalnej od szkoły. Ma to znaczące konsekwencje. Jeżeli nieruchomość na której ma być wykonana inwestycja nie zostanie objęta takim obszarem, wydanie decyzji o warunkach zabudo y będzie niemożliwe, mimo iż na podstawie dotychczasowych -zapewne nie bez komplikacji – przepisów decyzję taką by wydano. Plan ogólny Gminy Natomiast Plan ogólny Gminy będzie miał charakter aktu prawa miejscowego. Zatem będzie miał moc prawną. Oznacza to nie tylko, że to on stanie się podstawą do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o arunkach zabudowy. W planie tym gminy będą zobowiązane do ustalenia stref planistycznych oraz standardów urbanistycznych. W praktyce może to znacząco utrudnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a także powodować problemy z ydanymi wcześniej decyzjami sprz czny i z ustalonymi strefami planistycznymi czy standardami urbanistycznymi. Co więcej plan ogólny ma obejmować co do zasady cały obszar gminy. W zakresie planu ogólnego gminy będą ustalały strefy planistyczne, które to m.in. będą obejmować strefę gospodarczą, usługo ą, handlową (w ty strefę wielkopowierzchniową), mieszkaniową (j dnorodzinną lub wielorodzinną) czy też produkcji rolnej. W dotychczasowym stanie prawnym studium z punktu widzenia praktyki nie miało znaczącego wpływu na wydane decyzje o warunkach zabudowy. Natomiast po wprowadzonych zmianach, w szczególności uznających, że pl n ogólny będzie miał moc obowiązującego aktu praw miejscowego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego, w sytuacji w których w planie wskazane zostanie przeznaczenie gruntów nie pod zabudowę mieszkaniową a np. na tereny przemysłowe lub rolnicze będzie praktycznie niemożliwe. Podobnie, jeżeli z planu wynikać będzie naruszenie stref planistycznych i dokonanie zabudowy np. wielorodzinnej w zbyt dużej lub w zbyt małej odległości od konkretnego punktu. Może to wpłynąć, a w mojej ocenie wpłynie na wartość takich nieruchomości, ponieważ w ostateczności może doprowadzić to do wyłącz nia możliwości ko kretnej zabudowy, co w sposób oczywisty obniży wartość nieruchomości lub całkowicie przekreśli plany inwestycyjne. W praktyce W celu lepszego zobrazowania potencjalnego ryzyka posłużę się przykładem. Przedsiębiorca nabył w okazyjnej cenie nieruchomość w celach wybudowania dla swoje córki/syna domu jednorodzi nego na terenach podmiejskich jednej z większy h aglomeracji, w której dominuje krajobraz przemysłowy lub rolniczy. Na terenie tym występuje zabudowa kilku domów jednorodzinnych, ale nikt nie ma wątpliwości, że krajobraz każe raczej sądzić, iż mamy do czy ienia z gminą wiejską. Z punktu widzenia gospodarki planistycznej, tereny te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem sąsiedzi przedsiębiorcy do tej pory występowali o warunki zabudowy w celu uzyskania dalej pozwolenia na bud wę domów jednorodzinnych. I Gmina co do zasady je wydawała. Co prawda zdarzało się, że problem dotyczył współczynnika zabudowy lub wielospadowości dachu, ale to nie było nic, czego nie dałoby się zmienić w ramach postępowania odwoławczego. Przedsiębiorca chciałby zrobić to samo, niemniej nie uwzględnił faktu wprowadzenia reformy planistycznej. Okazuje się bowiem, że aktualnie gmina odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na jej sprzeczność z Planem Ogólnym Gminy, z którego wynika, że tereny do których wnioskował Przedsiębiorca nie są kwalifikowane do zabudowy mieszkaniowej, a są przeznaczone pod tereny np. rolne. Co gorsza, co do zasady przedsiębiorca już na tym etapie nie będzie w stanie realnie wpłynąć na zmianę tej decyzji bez angażowania dużych środków finansowych. W konsekwencji tego, skoro przedsiębiorca nie będzie w stanie zrealizować swojego celu inwestycyjnego, będzie chciał sprzedać tę działkę i kupić inną, uwzględniając możliwość zabudowy, licząc przy tym, że skoro kilka lat temu zapłacił za nią 100 zł za m2 przy aktualnych wzrostach cen nieruchomości będzie mógł ją wycenić na przynajmniej 300 zł za m2. Z uwagi jednak na powstałe ograniczenia prawne, a co za tym idzie spadek zainteresowania taką działką, w praktyce może okazać się, że nie otrzyma za nią więcej niż szacunkowa kwota za nieruchomość rolną, na potrzeby tego przykładu przyjmijmy 15 zł za m2. Plany zintegrowane Zmiany dotyczyć będą nowej instytucji w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych, sporządzonych na wniosek inwestora. Plan taki będzie podlegał uchwaleniu przez radę gminy. Za ich pomocą będzie można wpływać na uchylenie dotychczasowo ustalonych planów ogólnych w zakreślonej części, nie mniej tak jak zaznaczałem wyżej, nie bez konieczności poniesienia znacznych kosztów. Niestety, w konsekwencji przyjęcia takiego planu będzie konieczność podpisania w formie aktu notarialnego umowy urbanistycznej, w której określone zostaną zobowiązania inwestora w stosunku do gminy takie jak m.in. konieczność poniesienia kosztów zmiany takiego planu, czy też pokrycia innych kosztów jak droga czy infrastruktura. Dotyczy to przede wszystkim dużych inwestycji mieszkaniowych oraz na tym etapie można założyć, że będzie to procedura uciążliwa oraz kosztowna – w szczególności jeżeli ktoś planuje zdecydo anie mniejsze przedsięwzięcie jak budowa domu jednorodzinnego. W ramach wprowadzonych zmian uruchomiony także zostanie nieodpłatny i powszechnie dostępny Rejestr Urbanistyczny online zawierający informacje, dokumenty oraz dane planistyczne. Podsumowując: zmiany, które zostaną wprowadzone, mogą mieć znaczący pływ na możliwość zabudowy nieruchomości. Warto zatem już w tymmomencie, póki większość gmin jest na etapie projektów wskazanych planów ogólnych, dokonać analizy statusu prawnego nie tylko nieruchomości służących wykonywaniu działalności gospodarczej, ale przede wsz stkim majątków osobistych, aby w p yszłości zagwarantować sobie możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością, na przykład na cele mieszkaniowe. Z oczywistych względów zmiany te budzą wiele kontrowersji. Co istotne zgodnie za reformą, zmiany te mają wejść w życie wraz początkiem 2025 i 2026 roku, zatem pozostało niewiel czasu na podjęcie odpowiednich działań. W takim zakresie, zainteresowany podmiot powinien dokonać analizy prawno-faktycznej każdej nieruchomości której jest właścicielem pod względem jej aktualnego przeznaczenia, objęcia odpowiednim (lub nie) aktem miejscowym i w dalsz j kolejności podjęcie działań zmierzających do wprowadzenia uwag lub zastrzeżeń do powstających planów ogólnych, a także niezależnie od aktualnego zapotrzebowania, bezwzględnie wystąpić o wydanie decyzji WZ.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTI4OTM2MQ==