[50] PORADY | Czy istotne zmiany w prawie planistycznym mogą wpłynąć na wartość nieruchomości? Czas na Reformę Planistyczną Zbliża się termin wejścia w życie zmian wynikających z wprowadzenia reformy planistycznej, niosącej za sobą szereg nowych regulacji do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a mogących mieć znaczący wpływ na posiadane nieruchomości zarówno firmowe jak i prywatne. Zmiany te mają o tyle istotne znacznie, że mogą znacząco wpłynąć na możliwość zabudowy nieruchomości, w szczególności poprzez ograniczenie rodzaju zabudowy, które może wyłączyć możliwość wybudowania dla przykładu domu jednorodzinnego/wielorodzinnego czy nowego zakładu produkcyjnego. Zmiany ustawy dotyczą wielu kwestii, niemniej najbardziej istotne rozwiązania dotyczą przede wszystkim procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz zastąpienia dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przez Plan ogólny gminy – co niestety ma znaczący wpływ na prawa przysługujące właścicielom nieruchomości. Warunki zabudowy W zakresie decyzji o warunkach zabudowy, istotną zmianą jest wprowadzenie jej terminowości. Dotychczasowo tak zwaną „wuzetkę” organy administracyjne wydawały bezterminowo. Najważniejszą wprowadzoną zmianą jest okres jej obowiązywania, który ograniczono do pięciu lat od jej prawomocności. Może mieć to zatem wpływ na pewność w obrocie, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że kolejna„wuzetka”będzie wydana na takich samych warunkach jak poprzednia, co w efekcie może utrudnić wykonanie inwestycji. Kto choć raz miał do czynienia z procesem administracyjnym w celu wydania dokumentów WZ ten wie, że największym problemy z jakim trzeba się mierzyć na tym etapie jest przeprowadzenie analizy urbanistycznej, na bazie której zazwyczaj nie dochodzi do uwzględnienia zgodnie z wnioskiem kluczowych współczynników, jak współczynnik zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej. Ważnym zastrzeżeniem jest fakt, że do decyzji prawomocnych przed wprowadzeniem zmian nie stosuje się wskazanego okresu jej obowiązywania. Stąd wielu właścicieli decyduje się na wystąpienie o wydanie WZ jeszcze przed 1 stycznia 2025 roku. Przy tym trzeba mieć na uwadze, że aktualnie czas oczekiwania na wydanie WZ przez wprowadzone zmiany znacząco uległ wydłużeniu, zapewne z uwagi na wprowadzane zmiany, zatem konieczne będzie uzbrojenie się w cierpliwość. Po drugie natomiast, zgodnie z dotychczasowymi zasadami, warunki zabudowy wydawano dla obszarów, które nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W to miejsce uwzględniano studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. To Studium jednak stanowiło pewnego rodzaju wytyczne, ale nigdy nie wiązało organu w zakresie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Mówiąc inaczej, WZ mogła być wydana na innych parametrach aniżeli te wskazane w Studium, co w praktyce miało miejsce w obrocie. I co do zasady fakt ten nie ulega zmianie.
RkJQdWJsaXNoZXIy MTI4OTM2MQ==