Czas na Reformę Planistyczną

Zmiany te mają o tyle istotne znacznie, że mogą znacząco wpłynąć na możliwość zabudowy nieruchomości, w szczególności poprzez ograniczenie rodzaju zabudowy, które może wyłączyć możliwość wybudowania dla przykładu domu jednorodzinnego/wielorodzinnego czy nowego zakładu produkcyjnego.

 

Zmiany ustawy dotyczą wielu kwestii, niemniej najbardziej istotne rozwiązania dotyczą przede wszystkim procedury wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz zastąpienia dotychczasowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przez Plan ogólny gminy – co niestety ma znaczący wpływ na prawa przysługujące właścicielom nieruchomości.

 

Warunki zabudowy

 

W zakresie decyzji o warunkach zabudowy, istotną zmianą jest wprowadzenie jej terminowości. Dotychczasowo tak zwaną „wuzetkę” organy administracyjne wydawały bezterminowo. Najważniejszą wprowadzoną zmianą jest okres jej obowiązywania, który ograniczono do pięciu lat od jej prawomocności.

 

Może mieć to zatem wpływ na pewność w obrocie, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że kolejna „wuzetka” będzie wydana na takich samych warunkach jak poprzednia, co w efekcie może utrudnić wykonanie inwestycji. Kto choć raz miał do czynienia z procesem administracyjnym w celu wydania dokumentów WZ ten wie, że największym problemy z jakim trzeba się mierzyć na tym etapie jest przeprowadzenie analizy urbanistycznej, na bazie której zazwyczaj nie dochodzi do uwzględnienia zgodnie z wnioskiem kluczowych współczynników, jak współczynnik zabudowy czy powierzchni biologicznie czynnej.

 

Ważnym zastrzeżeniem jest fakt, że do decyzji prawomocnych przed wprowadzeniem zmian nie stosuje się wskazanego okresu jej obowiązywania. Stąd wielu właścicieli decyduje się na wystąpienie o wydanie WZ jeszcze przed 1 stycznia 2025 roku. Przy tym trzeba mieć na uwadze, że aktualnie czas oczekiwania na wydanie WZ przez wprowadzone zmiany znacząco uległ wydłużeniu, zapewne z uwagi na wprowadzane zmiany, zatem konieczne będzie uzbrojenie się w  cierpliwość.

 

Po drugie natomiast, zgodnie z dotychczasowymi zasadami, warunki zabudowy wydawano dla obszarów, które nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W to miejsce uwzględniano studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. To Studium jednak stanowiło pewnego rodzaju wytyczne, ale nigdy nie wiązało organu w zakresie wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Mówiąc inaczej, WZ mogła być wydana na innych para-metrach aniżeli te wskazane w Studium, co w praktyce miało miejsce w obrocie. I co do zasady fakt ten nie ulega zmianie.

 

Natomiast co istotne, zmianie ulegnie możliwość wydania „wuzetki” w oparciu o plan ogólny gminy, a nie jak dotychczas kierując się wskazaniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Ma to kluczowe znaczenie, ponieważ dokument WZ będzie uzależniony od warunków uwzględnionych w planie ogólnym gminy, zatem na tak zwanych specjalnych obszarach uzupełnienia zabudowy i co istotne, tylko w granicach tego obszaru. Wynika to przede wszystkim z charakteru prawnego Planu ogólnego – stanowiącego akt prawa miejscowego.

 

Jakie to może rodzić konsekwencje dla właściciel nieruchomości? W opinii wielu specjalistów znaczące, ponieważ kolejne WZ zawsze będą musiały być zgodne z warunkami określonymi w Planie Ogólnym, takimi jak np. przestrzeganie rozkładu zieleni publicznej czy odległość zabudowy mieszkalnej od szkoły. Ma to znaczące konsekwencje. Jeżeli nieruchomość na której ma być wykonana inwestycja nie zostanie objęta takim obszarem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy będzie niemożliwe, mimo iż na podstawie dotychczasowych -zapewne nie bez komplikacji – przepisów decyzję taką by wydano.

 

Plan ogólny Gminy

 

Natomiast Plan ogólny Gminy będzie miał charakter aktu prawa miejscowego. Zatem będzie miał moc prawną. Oznacza to nie tylko, że to on stanie się podstawą do uchwalania planów miejscowych, ale także do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W planie tym gminy będą zobowiązane do ustalenia stref planistycznych oraz standardów urbanistycznych. W praktyce może to znacząco utrudnić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a także powodować problemy z wydanymi wcześniej decyzjami sprzecznymi z ustalonymi strefami planistycznymi czy standardami urbanistycznymi.

 

Co więcej plan ogólny ma obejmować co do zasady cały obszar gminy. W zakresie planu ogólnego gminy będą ustalały strefy planistyczne, które to m.in. będą obejmować strefę gospodarczą, usługową, handlową (w tym strefę wielkopowierzchniową), mieszkaniową (jednorodzinną lub wielorodzinną) czy też produkcji rolnej.

 

W dotychczasowym stanie prawnym studium z punktu widzenia praktyki nie miało znaczącego wpływu na wydane decyzje o warunkach zabudowy. Natomiast po wprowadzonych zmianach, w szczególności uznających, że plan ogólny będzie miał moc obowiązującego aktu praw miejscowego, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy na budowę domu jednorodzinnego, w sytuacji w których w planie wskazane zostanie przeznaczenie gruntów nie pod zabudowę mieszkaniową a np. na tereny przemysłowe lub rolnicze będzie praktycznie niemożliwe.

 

Podobnie, jeżeli z planu wynikać będzie naruszenie stref planistycznych i dokonanie zabudowy np. wielorodzinnej w zbyt dużej lub w zbyt małej odległości od konkretnego punktu. Może to wpłynąć, a w mojej ocenie wpłynie na wartość takich nieruchomości, ponieważ w ostateczności może doprowadzić to do wyłączenia możliwości konkretnej zabudowy, co w sposób oczywisty obniży wartość nieruchomości lub całkowicie przekreśli plany inwestycyjne.

 

W praktyce

 

W celu lepszego zobrazowania potencjalnego ryzyka posłużę się przykładem. Przedsiębiorca nabył w okazyjnej cenie nieruchomość w celach wybudowania dla swoje córki/syna domu jednorodzinnego na terenach podmiejskich jednej z większych aglomeracji, w której dominuje krajobraz przemysłowy lub rolniczy. Na terenie tym występuje zabudowa kilku domów jednorodzinnych, ale nikt nie ma wątpliwości, że krajobraz każe raczej sądzić, iż mamy do czynienia z gminą wiejską. Z punktu widzenia gospodarki planistycznej, tereny te nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem sąsiedzi przedsiębiorcy do tej pory występowali o warunki zabudowy w celu uzyskania dalej pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych. I Gmina co do zasady je wydawała. Co prawda zdarzało się, że problem dotyczył współczynnika zabudowy lub wielospadowości dachu, ale to nie było nic, czego nie dałoby się zmienić w ramach postępowania odwoławczego.

 

Przedsiębiorca chciałby zrobić to samo, niemniej nie uwzględnił faktu wprowadzenia reformy planistycznej. Okazuje się bowiem, że aktualnie gmina odmawia wydania decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na jej sprzeczność z Planem Ogólnym Gminy, z którego wynika, że tereny do których wnioskował Przedsiębiorca nie są kwalifikowane do zabudowy mieszkaniowej, a są przeznaczone pod tereny np. rolne. Co gorsza, co do zasady przedsiębiorca już na tym etapie nie będzie w stanie realnie wpłynąć na zmianę tej decyzji bez angażowania dużych środków finansowych.

 

W konsekwencji tego, skoro przedsiębiorca nie będzie w stanie zrealizować swojego celu inwestycyjnego, będzie chciał sprzedać tę działkę i kupić inną, uwzględniając możliwość zabudowy, licząc przy tym, że skoro kilka lat temu zapłacił za nią 100 zł za m2 przy aktualnych wzrostach cen nieruchomości będzie mógł ją wycenić na przynajmniej 300 zł za m2. Z uwagi jednak na powstałe ograniczenia prawne, a co za tym idzie spadek zainteresowania taką działką, w praktyce może okazać się, że nie otrzyma za nią więcej niż szacunkowa kwota za nieruchomość rolną, na potrzeby tego przykładu przyjmijmy 15 zł za m2.

 

Plany zintegrowane

 

Zmiany dotyczyć będą nowej instytucji w postaci zintegrowanych planów inwestycyjnych, sporządzonych na wniosek inwestora. Plan taki będzie podlegał uchwaleniu przez radę gminy. Za ich pomocą będzie można wpływać na uchylenie dotychczasowo ustalonych planów ogólnych w zakreślonej części, nie mniej tak jak zaznaczałem wyżej, nie bez konieczności poniesienia znacznych kosztów. Niestety, w konsekwencji przyjęcia takiego planu będzie konieczność podpisania w formie aktu notarialnego umowy urbanistycznej, w której określone zostaną zobowiązania inwestora w stosunku do gminy takie jak m.in. konieczność poniesienia kosztów zmiany takiego planu, czy też pokrycia innych kosztów jak droga czy infrastruktura. Dotyczy to przede wszystkim dużych inwestycji mieszkaniowych oraz na tym etapie można założyć, że będzie to procedura uciążliwa oraz kosztowna – w szczególności jeżeli ktoś planuje zdecydowanie mniejsze przedsięwzięcie jak budowa domu jednorodzinnego.

 

W ramach wprowadzonych zmian uruchomiony także zostanie nieodpłatny i powszechnie dostępny Rejestr Urbanistyczny online zawierający informacje, dokumenty oraz dane planistyczne.

 

Podsumowując: zmiany, które zostaną wprowadzone, mogą mieć znaczący wpływ na możliwość zabudowy nieruchomości. Warto zatem już w tym momencie, póki większość gmin jest na etapie projektów wskazanych planów ogólnych, dokonać analizy statusu prawnego nie tylko nieruchomości służących wykonywaniu działalności gospodarczej, ale przede wszystkim majątków osobistych, aby w przyszłości zagwarantować sobie możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością, na przykład na cele mieszkaniowe.

 

Z oczywistych względów zmiany te budzą wiele kontrowersji. Co istotne zgodnie za reformą, zmiany te mają wejść w życie wraz początkiem 2025 i 2026 roku, zatem pozostało niewiele czasu na podjęcie odpowiednich działań. W takim zakresie, zainteresowany podmiot powinien dokonać analizy prawno-faktycznej każdej nieruchomości której jest właścicielem pod względem jej aktualnego przeznaczenia, objęcia odpowiednim (lub nie) aktem miejscowym i w dalszej kolejności podjęcie działań zmierzających do wprowadzenia uwag lub zastrzeżeń do powstających planów ogólnych, a także niezależnie od aktualnego zapotrzebowania, bezwzględnie wystąpić o wydanie decyzji WZ.